Det kan være svært at bevare overblikket i den årelange konflikt, hvor 5 afdelinger, har fremsat beskyldninger og påstande om Plus Boligs mange fejl og endda ulovlige fremfærd. Vi har samlet en tidslinje og dokumenter fra sagen her.
Gennem de seneste år har Plus Bolig som organisation, og hver enkelt medarbejder samt vores beboerdemokratiske ledelse været under et ekstraordinært pres.
Et pres, som i lange perioder har fjernet fokus fra det, vi i virkeligheden brænder for og har fået som opgave: At være en nonprofit, almen boligorganisation som alene skal varetage beboernes interesser og opføre og udleje boliger, som helt almindelige mennesker kan bo i.
Baggrunden er en årelang konflikt, hvor afdelingsbestyrelserne i fem af vores boligafdelinger (1013 Mariendal (tidl. Præstemarken), 1029 Hostrup Have, 1056 K. Christensensvej, 1058 Agertoften og 1063 Clementsvej) har fremsat beskyldninger og påstande om Plus Boligs mange fejl og endda ulovlige fremfærd.
Det er sket gennem artikler i dagspressen, via langt mere end hundrede klager til Tilsynet for alment byggeri i Aalborg Kommune samt til Social- og Boligstyrelsen og i egne nyhedsbreve. Og sekunderet af mere eller mindre officielle rådgivere.
Der har været tale om en mængde af klager og krav om redegørelser, som har haft et omfang og et sammenfald, der minder om en koordineret kampagne, der har påført Plus Bolig (de resterende 92% af alle husstande) en række ekstraordinære økonomiske byrder og et helt usædvanligt ressourcetræk i administrationen samt et psykisk belastende arbejdsmiljø for alle medarbejdere.
De ekstraordinære udgifter til administration, advokat og revisor – alene på grund af de fem afdelingers klager og påstande om ulovligheder – er pr. 31. december 2023 opgjort til kr. 1.220.658.
Foruden de fem afdelinger har direktører fra to af Aalborgs andre almene boligorganisationer også over for Tilsynet fremført flere kritikpunkter om Plus Bolig. Den ene i sin egenskab af midlertidig forretningsfører for de fem afdelinger, den anden som direktør i et af de boligselskaber, der har ytret interesse for at overtage nogle af de fem afdelinger.
Derudover har organisationen, Danske Lejere, udbredt udokumenterede påstande om, at Plus Bolig har problemer i flere afdelinger.
Der er ikke noget at sige til, at mange været i tvivl om, hvorvidt Plus Bolig var og er et kriseramt boligselskab.
Et billede og en virkelighed, som ingen af os, der har vores daglige gang – enten som medarbejdere eller som beboervalgte repræsentanter i organisationsbestyrelsen – kan genkende.
Ikke desto mindre nåede vi i efteråret 2023 helt derud, at Social- og Boligstyrelsen – på baggrund af de mange klager og påståede problemer – bad Aalborg Kommune (Tilsynet) om en redegørelse for forholdene i Plus Bolig.
I begyndelsen af 2024 modtog vi først Tilsynets redegørelse og siden Social- og Boligstyrelsens svar på redegørelsen. Overordnet er det en afvisning af de påståede kritiske forhold.
Specifikt omkring Plus Boligs økonomi skriver Tilsynet i sin redegørelse:
På baggrund af besvarelserne af de stillede spørgsmål ser kommunen ikke, at der er behov for yderligere eksterne undersøgelser af Plus Boligs økonomi.
Der har desuden ikke tidligere været kritiske udtalelser i forbindelse med revisionen af boligorganisationens årsregnskaber, ligesom der ikke i forbindelse med de afholdte styringsdialogmøder er kommet forhold frem, der indikerer at boligorganisationens økonomi er kritisabel. Endelig skal det nævnes, at heller ikke Landsbyggefonden har haft bemærkninger til regnskaberne.
Og i brevet fra Social- og Boligstyrelsen konkluderes det blandt andet:
Social- og Boligstyrelsen har anmodet kommunen om at få undersøgt forholdene, og kommunen tilkendegiver nu over for styrelsen, at den finder forholdene tilstrækkeligt belyst, og at de rejste problemstillinger er besvaret i tilstrækkeligt omfang.
Selvfølgelig har Plus Bolig gennem årene lavet fejl. Derfor skal vi også lære af dette forløb. Vi har da også gennem de senere år skærpet en lang række politikker, arbejdsgange og procedurer.
Men vi er – efter den eksterne gennemgang af vores økonomi og mange klager – blevet bekræftet i, at den uro og den følgende usikkerhed, der har præget vores boligselskab i de seneste år, bunder i historiske uenigheder med de fem afdelingsbestyrelser.
Derfor beder vi også alle om at acceptere, at et mindretal ikke har eller får ret – blot ved at gentage usandheder eller gentage klager, som allerede er blevet afvist af de kompetente instanser.
Omfanget af klager – og nu tilbageviste påstande – har været ekstremt store og mange, og det har krævet mange ressourcer – internt – og omkostninger til eksterne rådgivere (blandt andet revisorer og advokater) at lave redegørelser, undersøgelser, dokumentation for ting, der enten har været helt efter bogen, eller hvor fejlene umiddelbart har været til at rette op.
Der er også lavet uhørt mange undersøgelser i de fem afdelinger, som afdelingernes beboere selv har betalt for. Undersøgelser, der er sat i gang af de siddende afdelingsbestyrelser som en del af tovtrækkeriet med resten af Plus Bolig.
Et gennemgående og typisk træk fra de fem afdelingsbestyrelser har været at så tvivl om, hvem der skal betale konkrete udgifter i afdelingerne. Udgifter, hvor loven ellers er klar og anviser, at det er afdelingerne selv, der skal betale regningerne.
Håndteringen af disse uhørt mange klager og påstande har kostet tid og penge, som er gået fra hele fællesskabet i Plus Bolig (og i de enkelte afdelinger), og man skal huske, at 92 % af Plus Boligs afdelinger ikke har delt det billede, som et lille mindretal har ønsket at tegne.
Vi vil – en gang for alle – slå fast, at Plus Bolig er en beboerdemokratisk, almen boligorganisation, som arbejder inden for gældende regler og lovgivning.
Alle er velkomne til at bo og være en del af vores fællesskab i Plus Bolig. Og vi har plads til uenighed og dialog. Men når beslutninger skal træffes, kan vi ikke gradbøje reglerne.
Organisationsbestyrelsen, Juni 2024
Der er tale om et langt forløb, der trækker tråde helt tilbage til fusionen, der skabte Plus Bolig. Et forløb, som har belastet beboervalgte repræsentanter og i særdeleshed vores medarbejdere, og som har trukket mange, mange ressourcer ud af vores fælles organisation.
Vi har her samlet udvalgte fakta i en tidslinje for at give et overblik og et indblik i en sag, der har været overvældende og har indeholdt enorme mængder korrespondance. Materialet er ikke fyldestgørende, men efter vores bedste evne indeholder det de centrale nedslag i forløbet.
Nedenstående kronologiske gennemgang er senest opdateret 27. juni 2024:
Plus Bolig etableres i 2004 som administrationsselskab for en række aalborgensiske boligorganisationer.
I 2011 siger repræsentantskaberne i Boligselskabet Cimbria, Boligselskabet af 1951 og Aalborg Boligselskab af 1956 alle enstemmigt ja til en fusion med Plus Bolig.
Fusionen træder i kraft 1. januar 2012, og Plus Bolig, som vi kender det i dag, er en realitet.
En byggesag om separatkloakering i afdeling 1058 Agertoften rejser kritik fra afdelingen. Den daværende (og nuværende) formand beskylder Plus Bolig for at gennemføre projektet alene for at få byggesagshonorar.
I afdeling 1013 Præstemarken har der gennem en årrække været arbejdet med renovering af afdelingen og forarbejdet til en helhedsplan. Landsbyggefonden er nu på besigtigelse i afdelingen. Men tilbagemeldingen herfra er, at der ikke kan forventes tilsagn om støtte før tidligst 2020.
I afdeling 1056 K. Christensensvej gennemføres en større tagrenovering, som sidenhen – af afdelingsbestyrelsen – påstås at være skyld i revnedannelser i vægge. En påstand der løbende har været afvist af Plus Bolig.
I efteråret 2017 opsiger Plus Bolig direktør Henrik Thomsen (Han bliver senere afdelingsleder i Aalborg Kommunes Plan og Udvikling (hvorunder Tilsynet også hører).
Mette Bach Kjær tiltræder som ny direktør i 2018.
I foråret modtager Plus Bolig et brev fra Landsbyggefonden med overskriften HASTER.
På grund af den aktuelle Corona-lockdown vil Landsbyggefonden gerne sætte renoveringsprojekter i gang så hurtigt som muligt.
Dermed kan Plus Bolig i maj fremrykke den længe ventede helhedsplan for renovering af afdeling 1013 Præstemarken. Og trods de vanskelige Corona-forhold og den forcerede tidsplan gennemføres orienteringsmøde for beboerne, og der udarbejdes et omfattende informationsmateriale (planen er forhåndsgodkendt af Landsbyggefonden og Aalborg Kommune).
En gruppe beboere omdeler efterfølgende breve i afdelingen og opfordrer til, at der stemmes nej til helhedsplanen. Blandt andet med en påstand om, at der kan og bør laves en anden og bedre (billigere) helhedsplan, samt at man ønsker at ’genindføre beboerdemokratiet’.
Plus Bolig inviterer uden held repræsentanter fra denne gruppe til et dialogmøde, hvor gruppen kan stille supplerende spørgsmål og generelt kommentere på helhedsplanen.
Beboerne i afdeling 1013 stemmer nej til helhedsplanen, og afdelingsbestyrelsen, der var for planen, trækker sig.
På afdelingsmødet i august bliver der valgt ny afdelingsbestyrelse, som går på valg på, at der kan laves en bedre og billigere helhedsplan inden for 3 måneder.
Trods flere invitationer fra Plus Bolig ønsker den nye afdelingsbestyrelse imidlertid ikke, at Plus Bolig skal stå i spidsen for en ny/tilpasset helhedsplan. Det arbejde vil afdelingsbestyrelsen selv påtage sig.
Samme sommer rejser repræsentanter fra fem afdelinger kritik af Plus Boligs model for byggesagshonorar. Igen er formanden for afdeling 1058 en skarp kritikker af den anvendte model. Han får nu følgeskab af repræsentanter fra afdelingerne 1013, 1029, 1056 og 1063).
På repræsentantskabsmødet i december fremsætter repræsentanter fra de fem afdelinger et forslag om at ændre den hidtidige praksis for beregning af byggesagshonorar og basere afregningen på en beregning af timeforbruget.
De samme repræsentanter vælger desuden at gå i pressen (blandt andet BT) med påstande om, at Plus Bolig bevidst presser renoveringsbudgetter op for at få højere byggesagshonorarer.
Repræsentantskabet beslutter, at Plus Boligs administration skal udarbejde en ny model for tidsregistrering og fastlæggelse af byggesagshonorar med udgangspunkt i timeregistrering.
Plus Boligs administration beder revisionsfirmaet EY om at udarbejde en redegørelse for praksis omkring beregning af byggesagshonorar. Redegørelsen fremhæver en lang række problemer ved at benytte timeregistrering som grundlag. Derudover viser det sig, at stort set ingen andre almene boligorganisationer anvender timeregistrering.
Udgangspunktet er, at byggesagshonoraret skal være kostægte. Det er alle enige om.
Stridspunktet er, om der skal budgetteres efter forventet timeforbrug eller efter en procentsats. Erfaringer fra andre almene boligorganisationer viser, at en procentdel af byggesummen er et fint estimat at bruge som udgangspunkt.
Det ligger også fast, at når det endelige byggeadministrationshonorar skal opgøres, sker det på baggrund af faktiske udgifter - og ikke på baggrund af budget.
Plus Boligs administration og organisationsbestyrelse udarbejder en detaljeret information til repræsentantskabet med udgangspunkt i EY’s redegørelse (> se redegørelsen her)
Repræsentantskabet godkender herefter i juni, at Plus Bolig fastholder en praksis for beregning af byggesagshonorar baseret på en procentsats.
Plus Boligs Byggesagshonorar er efterfølgende blevet opgjort og opkrævet i overensstemmelse hermed og er trods klager fra de samme fem afdelinger i alle tilfælde blevet godkendt af Tilsynet.
I november (15 måneder efter, den var blevet valgt) præsenterer afdelingsbestyrelsen i 1013 Mariendal (tidligere Præstemarken) en alternativ helhedsplan for Plus Boligs organisationsbestyrelse og administration. Påstanden er, at der kan laves en renovering til det halve af den oprindelige plan.
Plus Boligs byggetekniske afdeling har ikke været involveret i arbejdet.
På repræsentantskabsmødet i december fremsætter de fem afdelinger forslag om, at de kan udtræde af Plus Bolig. Forslaget bliver ikke vedtaget.
I februar meddeler Landsbyggefonden, at den ikke kan støtte de løsninger, der indgår i afdelingsbestyrelsens alternative oplæg til helhedsplan i afdeling 1013.
Plus Bolig præsenterer derfor i marts en tilpasset helhedsplan, der kan opnå støtte i Landsbyggefonden, men beboerne i afdeling 1013 stemmer endnu engang nej til planen.
Organisationsbestyrelsen, der har det overordnede ansvar for boligernes stand i alle afdelinger, vælger herefter at indstille den tilpassede helhedsplan for afdeling 1013 til godkendelse i repræsentantskabet med henvisning til den såkaldte ’call in’-paragraf i driftsbekendtgørelsen.
De fem afdelinger fremsætter igen forslag på det ordinære repræsentantskabsmøde om at udtræde og søge om optagelse i andet/andre boligselskab(er).
De samme afdelinger stiller også forslag om, at der skal vælges ny revisor, at beregningen af byggesagshonorar skal ændres (igen), at administrationsbidraget skal sænkes samt et krav om indsigt i alle bilag i de enkelte afdelinger. Ingen forslag vedtages.
De 5 afdelinger har op til repræsentantskabsmødet ikke godkendt afdelingernes årsregnskab (2021). De peger på, at proceduren i forbindelse med godkendelsen ikke var lovlig (historisk og i praksis har mange afdelinger mundtligt tilkendegivet, at deres regnskaber var godkendt).
Alle fem regnskaber bliver administrativt godkendt af Tilsynet (jf. almenboliglovens §42) efter aftale med Plus Boligs revisor. Plus Bolig får et påbud fra Tilsynet om at kunne dokumentere afdelingsbestyrelsernes godkendelse af regnskaber. Plus Bolig indfører på den baggrund ny, præciseret procedure for godkendelse af afdelingsregnskaber, således at afdelingsbestyrelserne nu har 10 dage til at godkende eller komme med eventuelle spørgsmål.
Grundet afdelingsbestyrelsernes manglende godkendelser af deres regnskaber kan Plus Boligs samlede årsregnskab ikke afsluttes og indberettes inden for tidsrammen (seneste 6 måneder efter afslutningen), og der skal indkaldelse til ekstraordinært repræsentantskabsmøde for godkendelse.
Repræsentanter fra de fem afdelinger fortsætter med at klage over forhold i Plus Bolig, og i august indgår Plus Bolig en frivillig aftale med Tilsynet om, at der indsættes en ekstern forretningsfører, som skal administrere de fem afdelinger og undersøge muligheden for, at de kan overgå til andet boligselskab. Repræsentantskabet principgodkender aftalen med det forbehold, at en aftale om udtræden af Plus Bolig skal godkendes af repræsentantskabet.
Tilsynet udarbejder et kommissorium for den eksterne forretningsførers arbejde, uden inddragelse af Plus Bolig.
Plus Bolig påpeger, at forretningsførerens opgaver burde være præciseret betydeligt bedre.
Frem mod nytår udarbejder den eksterne forretningsfører flere notater til Tilsynet med påstande om kritisable forhold i de fem afdelinger, herunder økonomiske dispositioner i Plus Bolig, som har været til ugunst for afdelingerne. Plus Bolig får – trods gentagne henstillinger – ikke indsigt i eller mulighed for at kommentere påstandene.
I begyndelsen af 2023 fremfører Plus Bolig – nu med inddragelse af selskabets advokat – overfor Tilsynet, at den eksterne forretningsfører udfører arbejde (vel at mærke for Plus Boligs regning – ikke de fem afdelinger), der ligger uden for den aftalte ramme.
I de første måneder af 2023 tager Plus Bolig initiativ til opfølgningsmøder med Tilsynet på baggrund af styringsdialogen 2022. Det er boligselskabets opfattelse, at håndteringen af hele forløbet ikke behandles i overensstemmelse med almindelige forvaltningsmæssige principper.
(> Notat til Tilsynet 11. januar 2023)
(> Brev til By og Landsskab 6. februar 2023)
(> Svar Til Tilsynet på påstandsnotater 6 .februar 2023)
(> Orientering til beboerne i Plus Bolig April 2023)
I april skriver Plus Bolig igen til Tilsynet, at man ikke længere vil acceptere udgifter, der påføres Plus Bolig af Tilsynet/Aalborg Kommune, alene på baggrund af den midlertidige forretningsførers afgørelser i såkaldte ’statusmødereferater’, som godkendes af Tilsynet, uden at Plus Bolig er blevet inddraget eller hørt.
Tilsynet bliver også bedt om at forholde sig til, om der kunne bestå et habilitetsproblem ved, at Tilsynets afdelingsleder – Henrik Thomsen – (som i 2017 blev afskediget fra Plus Bolig) deltager i Tilsynets arbejde med netop Plus Bolig.
27. juni er der møde mellem Tilsynet, den eksterne forretningsfører og Plus Bolig. På mødet besluttes det, at forretningsførelsen af de fem afdelinger igen tilbage til Plus Bolig pr. 1. juli.
På mødet oplyses Plus Bolig desuden om, at den eksterne forretningsfører har udarbejdet dokumenter for overdragelse af fire ud af fem afdelinger. Aftaleudkastene pålægger Plus Bolig alle udgifter i forbindelse med overdragelsen og afvises derfor af Plus Bolig
Plus Bolig får egen advokat til at præcisere, at købsaftalerne skal baseres på en overdragelse jf. ABL§27, der indgås mellem parterne (ikke den eksterne forretningsfører og en potentiel køber).
Den eksterne forretningsfører har ikke formået at lave en overdragelse, der kan accepteres af begge parter.
I løbet af efteråret indledes dialog med Boligselskabet Nordjylland (angående afdeling 1058 Agertoften) og Hasseris Boligselskab (angående afdelingerne afdeling 1029 Hostrup Have og 1063 Clementsvej).
I efteråret orienterer Plus Bolig Social og Boligstyrelsen om boligselskabets syn på sagsforløbet. Især den manglende inddragelse og partshøring i forbindelse med Tilsynets håndtering af aftalen omkring en ekstern forretningsfører.
Social- og Boligstyrelsen beder i november 2023 – på baggrund af de mange klager og påståede problemer – Aalborg Kommune (Tilsynet) om en redegørelse for forholdene i Plus Bolig.
I december 2023 fremsender direktør Jørgen Henriksen fra Hasseris Boligselskab en længere skrivelse til Tilsynet, hvori han fremsætter mange påstande om og problematiserer Plus Boligs økonomi. På baggrund af henvendelsen beder Tilsynet Plus Boligs eksterne revisor om en redegørelse for Plus Boligs økonomiske satus.
På det ordinære repræsentantskabsmøde december 2023 godkender repræsentantskabet, at afdeling 1058 Agertoften overdrages til Boligselskabet Nordjylland.
I begyndelsen af 2024 modtager Plus Bolig først revisors og Tilsynets redegørelse og siden Social- og Boligstyrelsens svar på redegørelsen. Overordnet er det en afvisning af de påståede kritiske forhold omkring Plus Boligs økonomi, og en anerkendelse af, at Plus Bolig drives inden for den ramme, der er i lovgivningen.
(> Læs svar fra Tilsynet, 10. januar)
(> Læs svar fra Social- og Boligstyrelsen, 29. april)
Juni 2024 er status omkring de resterende fire afdelinger:
Afd. 1013 Mariendal:
Ingen boligorganisationer ønsker at overtage afdelingen på grund af den uafklarede situation omkring en helhedsplan. Plus Bolig har genoptaget arbejdet med helhedsplanen, og den siddende afdelingsbestyrelse er inviteret med til at deltage i arbejdet.
Den 20. juni 2024 er Landsbyggefonden på besøg i afdelingen for at besigtige forholdene og med henblik på at gennemgå mulighederne for at lave en helhedsplan.
Afdelingsbestyrelsen har ikke godkendt afdelingens regnskab for 2023 med en påstand om, at dispositionsfonden skal betale for udgifter, som Plus Bolig har konteret til afdelingen.
Administrationen har derfor bedt Tilsynet godkende regnskabet jf. ABL§42. Tilsynet har efter partshøring godkendt regnskabet administrativt. Der er altså bogført korrekt og efter gældende regler. Men igen er Plus Bolig (og Tilsynet) blev pålagt ekstra arbejde af den pågældende afdelingsbestyrelse.
Afd. 1029 Hostrup Have
På repræsentantskabsmødet, den 27. juni, bemyndiger repræsentantskabet organisationsbestyrelsen til at færdigforhandle og gennemføre overdragelsen af afdelingen til Hasseris Boligselskab.
Afd. 1063 Clementsvej:
På repræsentantskabsmødet, den 27. juni, bemyndiger repræsentantskabet organisationsbestyrelsen til at færdigforhandle og gennemføre overdragelsen af afdelingen til et andet alment boligselskab.
Afdelingsbestyrelsen har ikke godkendt afdelingens regnskab for 2023. Administrationen har derfor bedt Tilsynet godkende regnskabet jf. ABL§42. Tilsynet har efter partshøring godkendt regnskabet administrativt. Der er altså bogført korrekt og efter gældende regler. Men igen er Plus Bolig (og Tilsynet) blev pålagt ekstra arbejde af den pågældende afdelingsbestyrelse.
Afd. 1056 K. Christensensvej:
Der er gennem årene registreret mange revner i de indvendige letbetonvægge. Og afdelingen har løbende klaget til Tilsynet over Plus Boligs håndtering af sagen.
Den midlertidige forretningfører sætter i 2023 rådgivningsfirmet DAI til at udarbejde en inspektionsrapport over afdelingens tilstand. Af denne rapport fremgår blandt andet, at der er mange revner i de indvendige letbetonvægge, samt at der er svigt ved forankringsbånd ved tagkonstruktionen på afdelingens boliger. Rapporten anbefaler, der udarbejdes en ekstern gennemgang af tagkonstruktionen.
Plus Bolig sætter på den baggrund rådgivningsfirmaet Niras til at kontrollere bygningernes stabilitet, og modtager 17. maj 2024 rapporten fra Niras.
Niras konkluderer, at der er fejl i de statiske beregninger fra bygningernes opførelse i 1993, samt at der skal foretages opretning/forbedring af bygningernes stabilitet
På baggrund af Niras’ rapport modtager Plus Bolig et påbud fra Aalborg Kommune om at fremkomme med handlingsplan for opretning af de byggeteknisk svigt i afdelingen. En plan, som Plus Bolig har sat i gang, og 20. juni er Landsbyggefonden på besigtigelse i afdelingen med henblik på at afdække mulighederne for renoveringsstøtte til opretning af de byggeteknisk svigt.
På repræsentantskabsmødet, den 27. juni, bemyndiger repræsentantskabet organisationsbestyrelsen til at færdigforhandle og gennemføre en overdragelse af afd. 1056 K. Christensens Vej til et andet alment boligselskab.
Afdelingsbestyrelsen har ikke godkendt afdelingens regnskab for 2023. Administrationen har derfor bedt Tilsynet godkende regnskabet jf. ABL§42. Tilsynet har efter partshøring godkendt regnskabet administrativt. Der er altså bogført korrekt og efter gældende regler. Men igen er Plus Bolig (og Tilsynet) blev pålagt ekstra arbejde af den pågældende afdelingsbestyrelse.